Why aren't first-time buyers prospering from the buy-to-let sell off?

En tant que personne essayant de louer en ce moment, je trouve la concurrence pour chaque propriété presque impossible. Dans la zone que je regarde, dès qu’un appartement atterrit sur Rightmove ou Zoopla, quelqu’un d’autre l’a déjà happé.

j’ai lu qu’un nombre croissant de propriétaires achetant pour louer ont vendu, ce qui signifie qu’il y a moins de logements pour les locataires, ce qui entraîne une augmentation des loyers.

Mais je ne comprends pas en quoi cela a un sens. Si les propriétaires vendent, ces maisons sont sûrement achetées par de nouveaux propriétaires ou par des primo-accédants et devraient donc retirer une partie de la demande du marché locatif ?

L’énigme de l’offre et de la demande : les propriétaires vendent tandis que la demande des locataires augmente – où vont toutes ces propriétés ?

Ed Magnus de This is Money répond : Il a été largement rapporté que les propriétaires achetant pour louer quittent progressivement le marché depuis un certain temps déjà.

Depuis 2016, près d’un quart de million de maisons de plus ont été vendues par des propriétaires qu’elles n’ont été achetées, selon une étude de l’agent immobilier Hamptons, en grande partie sous l’impulsion d’investisseurs qui vendent en raison de hausses d’impôts et d’une réglementation croissante.

L’enquête anglaise sur le logement suggère une chute plus spectaculaire du nombre de logements sur le marché locatif privé.

Entre 2018 et 2021, il estime que le nombre de logements en location privée est passé de 4,8 millions à 4,3 millions.

Il existe désormais un déséquilibre chronique entre l’offre de logements à louer et le niveau de la demande des locataires.

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La dernière enquête anglaise sur le logement estime qu’environ 500 000 logements pourraient avoir été perdus du marché locatif privé depuis 2018.

La demande des locataires est actuellement supérieure de 78% à la normale, selon Zoopla, tandis que l’offre totale de logements locatifs est inférieure de 37% à la normale.

Cela est repris dans le dernier rapport de marché de Propertymark, qui est le principal organisme d’adhésion au Royaume-Uni pour les agents de location.

Propertymark indique que l’offre de propriétés ne peut pas correspondre à la demande croissante avec une moyenne de 11 locataires potentiels s’inscrivant pour chaque propriété disponible à l’heure actuelle.

Avec une concurrence de plus en plus féroce entre les locataires, les loyers ont augmenté assez rapidement ces dernières années.

Au cours des 12 derniers mois seulement, les loyers moyens ont augmenté de 10,2 %, selon le dernier indice de location HomeLet.

L’indice est basé sur environ un million de références traitées chaque année pour le compte des agences de location. Il estime que le loyer moyen pour une nouvelle location au Royaume-Uni s’élève désormais à 1 175 £ par mois.

Sans surprise, l’abordabilité de la location pour un seul revenu est à son pire depuis plus d’une décennie, selon l’analyse de Zoopla.

La situation devrait s’aggraver cette année, davantage de propriétaires envisageant de vendre.

Un propriétaire sur trois prévoit de réduire la taille de son portefeuille cette année, selon un sondage de la National Residential Landlords Association, qui marque le plus haut niveau de désinvestissement prévu depuis plus de six ans.

Seulement 9 % des propriétaires ont déclaré qu’ils prévoyaient d’augmenter la taille de leur portefeuille au cours des 12 prochains mois, contre 14 % qui avaient dit la même chose l’année précédente.

Cependant, la question demeure, si tant de propriétaires sortent, pourquoi les primo-accédants, qui pourraient autrement être des locataires, ne prospèrent pas et contrecarrent ce déséquilibre de l’offre et de la demande.

Pour répondre à cette question, nous avons parlé à Chris Norrisdirecteur des politiques à la National Residential Landlords Association, Nathan Emersondirecteur général de l’organisme de location et d’agent immobilier, Propertymark, et Henri Prieuragent d’achat professionnel et expert immobilier reconnu.

Pourquoi y a-t-il un manque de logements locatifs ?

Nathan Emerson dit : Le paysage pour ceux qui louent des maisons a changé et continue de changer de manière significative. Il y a une nouvelle législation et avec elle de nouveaux coûts. Cela s’ajoute aux changements fiscaux et à la hausse des taux d’intérêt.

Pour cette raison, de nombreux propriétaires ont vendu des propriétés, mais peu de nouveaux investisseurs arrivent sur le marché.

Cela laisse le marché avec un déficit qui est en réalité le plus largement ressenti par les locataires. L’enquête anglaise sur le logement a noté une perte de 500 000 logements sur le marché locatif privé depuis 2018.

Si toutes ces propriétés étaient à occupation simple, 500 000 locataires seraient déplacés, mais bien sûr, nous savons que beaucoup de ces ménages auraient été des couples ou des familles, donc le nombre serait confortablement doublé.

Les propriétés des propriétaires sont plus susceptibles d’être sous-occupées

Chris Norris dit : C’est une image compliquée. Bien sûr, si une propriété passe du secteur locatif privé à la propriété, elle répondra à la demande du ménage qui l’achète et crée une maison.

Le problème avec les propriétés qui quittent le secteur locatif privé n’est pas qu’elles disparaissent complètement de la composition du logement, mais plutôt qu’elles laissent un vide dans le secteur du logement où l’écrasante majorité des nouveaux ménages ont tendance à se former.

De plus, les propriétés du secteur locatif privé sont beaucoup plus susceptibles d’être occupées par plus d’un ménage.

En revanche, les propriétaires-occupants sont beaucoup plus susceptibles d’être constitués d’un ménage, voire de propriétés sous-occupées.

Cela signifie qu’il peut y avoir une réduction nette des logements disponibles lorsque le stock passe du secteur locatif privé à l’occupation par le propriétaire.

Selon la plus récente enquête anglaise sur le logement, plus de la moitié (53 %) des propriétés des propriétaires ont été classées comme étant sous-occupées, contre 15 % des propriétés locatives privées.

Les logements du secteur locatif privé sont beaucoup plus susceptibles d’être occupés par plus d’un ménage.

Certaines ventes de propriétaires devenir des locations à court terme

Chris Norris dit : Il convient de noter que tous les biens vendus par des propriétaires ne sont pas vendus à des propriétaires occupants.

De plus en plus ces dernières années, comme il est devenu plus difficile d’atteindre le seuil de rentabilité en tant que propriétaire résidentiel, les propriétés ont été vendues à des fournisseurs d’hébergement à court terme, qui proposent des locations de vacances ou des appartements avec services plutôt que des maisons à long terme à louer.

De même, de nombreuses propriétés à logements multiples, ou maisons de moindre valeur, dans des zones à forte demande ont été vendues pour le développement.

Cela supprime les propriétés relativement abordables du marché en échange de logements individuels plus grands ou de maisons haut de gamme.

Enfin, aussi logiques soient-elles, les questions supposent que premièrement, il y a suffisamment de primo-accédants capables et désireux d’acheter les propriétés entrant sur le marché ; et deuxièmement, que les propriétés sont d’un type adapté aux premiers acheteurs.

Sur de nombreux marchés, c’est le stock le plus ancien et le plus important qui s’avère non viable.

Cela est moins susceptible d’être attrayant pour les propriétaires-occupants et supprime également un plus grand nombre d’unités potentielles à l’extrémité abordable du secteur locatif privé de la circulation.

Dans ces cas, il n’y a pas d’augmentation réelle du nombre de propriétés adaptées aux primo-accédants et, en même temps, il y a une réduction du nombre de logements disponibles à l’extrémité la moins chère du marché locatif.

Henry Pryor ajoute : Le problème est que même s’il y aura des acheteurs pour toute maison vendue par un propriétaire, ils sont très rarement le genre de personnes qui la loueraient actuellement, donc même si quelqu’un a la chance d’avoir une maison pour l’acheter, cela réduira le stock de logements à louer et maintenir la demande inchangée.

Cela fait partie de ce qui fait grimper les loyers à l’heure actuelle et susceptible de les faire encore plus si davantage de propriétaires vendent.

Certaines des maisons qu’ils vendent seront achetées par d’autres investisseurs, qui les loueront, mais ils paieront un peu moins pour les propriétés, c’est pourquoi nous nous attendons à ce que les prix des maisons baissent légèrement par rapport à leur niveau actuel. C’est ce que font les marchés.

Les propriétés locatives ont été vendues à des fournisseurs d’hébergement à court terme qui proposent des locations de vacances ou des appartements avec services plutôt que des maisons à long terme à louer.

Nathan Emerson ajoute : Lorsque les professionnels de notre industrie parlent de propriétaires qui vendent, nos préoccupations sont souvent contrecarrées par des déclarations selon lesquelles ces propriétés peuvent désormais être achetées par des premiers acheteurs.

Mais qu’en est-il des 500 000 locataires ?

Cette déclaration suppose que tous ceux qui seront en mesure d’acheter, de passer l’abordabilité et d’être approuvés par les prêteurs.

Alors que la location est un palliatif pour certains, le marché locatif n’est pas seulement plein de primo-accédants potentiels.

En réalité, le marché du logement social est soumis à une immense pression et de nombreuses familles à faible revenu comptent plutôt sur le secteur locatif privé.

Il est très important de se rappeler que tout le monde n’a pas les moyens ni même l’envie d’être propriétaire.

Beaucoup de ces locataires déplacés par une vente par un propriétaire peuvent se retrouver sur une liste d’attente sans cesse croissante pour un logement social, sans se voir accorder une hypothèque.

Supposer que tous les locataires peuvent devenir acheteurs du jour au lendemain simplifie dangereusement la question, et ignorer le service fourni par le secteur locatif est un risque énorme pour ceux qui en dépendent pour un endroit qu’ils appellent chez eux.

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Les taux hypothécaires ont considérablement augmenté alors que le taux de base de la Banque d’Angleterre a grimpé rapidement.

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